ทำไม ซื้อบ้านอยู่เอง ถึงอาจไม่ใช่การลงทุน เพื่อความมั่งคั่ง เสมอไป /โดย ลงทุนเกิร์ล

“ทำงานหาเงินมาผ่อนบ้าน เป็นการลงทุนเพื่ออนาคต”
แนวคิดนี้อาจทำให้หลายคน ซื้อบ้าน หรือซื้อคอนโดฯ โดยที่ยังไม่ได้วางแผนการเงินให้รอบด้าน เพราะมองว่า การผ่อนบ้านสักหลัง เป็นการลงทุนระยะยาวที่ดี

แต่หากมองให้ลึกลงไป การซื้อบ้านเพื่ออยู่เอง อาจไม่ใช่การลงทุนที่สามารถสร้างผลกำไรเป็นกอบเป็นกำได้อย่างที่คิด

แล้วทำไมถึงเป็นแบบนั้น ? ลงทุนเกิร์ลจะเล่าให้ฟัง

จริง ๆ แล้ว ต้องบอกว่า การซื้อบ้านเป็นของตัวเองเป็นเรื่องที่ดี สำหรับคนที่วางแผนการเงินมาอย่างดีแล้ว

แต่สำหรับในกรณีของคนที่ “กู้ซื้อบ้าน” และต้องผ่อนชำระไปเรื่อย ๆ เป็นเวลาหลายสิบปี แล้วหวังว่า จะได้ “กำไร” แน่ ๆ จากราคาบ้านที่เพิ่มสูงขึ้นตามกาลเวลา

ซึ่งในบางครั้ง ก็อาจจะไม่ได้เป็นตามนั้นเสมอไป

โดยเรื่องนี้ สามารถอธิบายได้จาก 2 สาเหตุหลัก ๆ คือ

1.กรณีกู้ซื้อบ้าน เราจะต้องเป็น “หนี้” หลายสิบปี และมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยจำนวนมาก

จุดที่ทำให้การผ่อนบ้าน ต่างจากการลงทุนในสินทรัพย์ อย่าง หุ้น หรือกองทุนรวม ก็คือ “ดอกเบี้ยเงินกู้” ที่ค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับราคาบ้าน

หากยกตัวอย่างให้เห็นภาพ

สมมติว่า เรากู้ซื้อบ้าน ด้วยวงเงินกู้ 1,000,000 บาท
และมีดอกเบี้ย เฉลี่ยที่ 6% ต่อปี
เลือกผ่อนเป็นระยะเวลา 30 ปี

สรุปแล้ว ยอดที่เราต้องจ่ายธนาคารทั้งหมด จะเท่ากับ 2,100,000 บาท โดยแบ่งเป็น

เงินต้น 1,000,000 บาท
ดอกเบี้ย 1,100,000 บาท

ซึ่งเราจะเห็นได้ว่า ดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายนั้น สูงกว่าราคาบ้านเสียอีก

และยิ่งเรามีเงินต้น จากการกู้เหลืออยู่เยอะ
ยอดผ่อนดอกเบี้ยรายเดือน ก็จะเยอะตามไปด้วย

โดยกรณีที่แย่กว่า คือ ดอกเบี้ยในตลาดมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งหมายความว่า เราก็จะต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มมากขึ้น..

นอกจากนี้ หากใครที่หวังกำไรจากการขายบ้านในอนาคต ก็ยังต้องคำนึงถึงเรื่อง “เงินเฟ้อ”

เพราะแม้ว่า เราจะขายบ้านได้ในราคาสูงกว่าราคาที่ซื้อมา แต่พอคำนวณกับอัตราเงินเฟ้อแล้ว มันก็อาจไม่คุ้มค่าอย่างที่เราคาดหวัง

2.มูลค่าบ้าน อาจไม่ได้เพิ่มขึ้น ตามกาลเวลาเสมอไป

“ซื้อบ้าน มีแต่จะราคาขึ้น”
ประโยคนี้อาจทำให้บางคนตัดสินใจซื้อบ้าน เพราะคิดว่าเป็นการลงทุนในสินทรัพย์ที่จะเติบโตในอนาคตอย่างแน่นอน

โดยจริง ๆ แล้ว ราคาบ้านในอนาคตจะเป็นอย่างไรนั้น ก็มีปัจจัยหลาย ๆ อย่างประกอบกัน ซึ่งเราอาจควบคุมไม่ได้ หรือคาดการณ์ผิด.. เช่น

-ทำเล
หากทำเลนั้นสามารถเดินทางได้สะดวก
หรือใกล้สถานที่สำคัญต่าง ๆ ก็จะมีผลต่อราคาที่ดิน เช่น
ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล และสวนสาธารณะขนาดใหญ่ อย่าง สวนลุมพินี หรือสวนรถไฟ เป็นต้น

ในขณะเดียวกัน เรื่องของ ทำเล ก็ยังต้องพิจารณาเรื่อง “จังหวะเวลา” ควบคู่กันไปด้วย

เพราะบางทำเลก็มีราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ไม่ได้หมายความว่า ในอนาคต ทำเลดังกล่าว จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ด้วยอัตราเท่าเดิม

เช่น ช่วงที่ผ่านมา มูลค่าที่ดินแถบชานเมือง A ขยับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เพราะคนต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น ซึ่งในเมืองนั้น ที่ดินมีราคาสูงเกินไป จึงเลือกมาซื้อบ้านในย่าน A

อย่างไรก็ตาม ไม่มีอะไรการันตีได้ว่า ราคาที่ดินในย่าน A จะยังคงความร้อนแรงต่อไปเรื่อย ๆ หรือมีอัตราการเติบโตสูงเช่นเดิม

ดังนั้น ไม่แน่ว่าในอนาคต ราคาที่ดินย่าน A เมื่อขึ้นไปถึงจุดหนึ่ง ก็มีโอกาสที่อัตราการปรับขึ้นราคา ช้าลงได้เช่นกัน

และหากโชคร้าย ก็อาจเกิดกรณีทำเลย่าน A ได้รับความนิยมน้อยลง จนส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ปรับตัวลงตามไปด้วย..

-สิ่งแวดล้อม
ถ้ารอบ ๆ หมู่บ้านหรือคอนโดฯ มีสภาพแวดล้อมเสื่อมโทรม ดูวุ่นวาย ไม่ค่อยปลอดภัย หรือไม่น่าอยู่ ก็อาจมีส่วนทำให้บ้านมีราคาเพิ่มขึ้นได้ยาก

รวมถึงปัจจัยเรื่องของธรรมชาติ อย่างเช่น น้ำท่วม หรือพื้นทรุดตัว ก็อาจทำให้ที่ดิน หรือบ้านในย่านนั้น ยิ่งขายออกได้ยากขึ้น

-ศักยภาพในอนาคต
เช่น พื้นที่ใกล้เคียงจะมีโปรเจกต์ใหญ่ ๆ ผุดขึ้นในอนาคต อย่าง รถไฟฟ้า หรือห้างสรรพสินค้า ย่อมมีแนวโน้มที่จะทำให้ราคาบ้านในย่านใกล้เคียง มีราคาเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต

-สภาพบ้าน
ในกรณีที่ต้องการขายบ้านต่อ เป็นบ้านมือสอง
สภาพบ้านที่ดีเป็นส่วนสำคัญ ที่จะทำให้สามารถรักษาราคาบ้านไว้ได้ หรือมีส่วนทำให้ได้ราคาที่ดีขึ้นเช่นกัน

แต่เราก็ต้องตั้งคำถามว่า ในอีก 20-30 ปีข้างหน้า
อะไรจะทำให้คนมาเลือกซื้อบ้านต่อจากเรา ?
ในเมื่อตอนนั้นก็จะมีโครงการใหม่ ๆ ผุดขึ้นมาให้เลือกอยู่อาศัยเช่นกัน

ด้วยปัจจัยทั้งหมดเหล่านี้ ราคาบ้านที่เพิ่มขึ้น จึงไม่ได้เพิ่มขึ้นตามระยะเวลาเพียงอย่างเดียว อย่างที่บอกไปแล้วในตอนแรก

อย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านเพื่ออยู่เอง ก็มีข้อดีในอีกหลายด้าน เช่น

บางคน อาจเปลี่ยนจากเงินค่าเช่าบ้าน มาลงทุนซื้อบ้าน เป็นสินทรัพย์ของตัวเอง และยังได้สิทธิประโยชน์ในการลดหย่อนภาษี จากดอกเบี้ยบ้านที่ต้องจ่าย

รวมถึง ในบางกรณี ก็อาจเป็นโอกาสที่เราได้ซื้อบ้าน ในขณะที่ราคายังไม่ได้ขึ้นไปสูงมากก็ได้
อย่างในช่วงวิกฤติโควิด 19 ที่ราคาอสังหาฯ จำนวนมากมีการลดราคา เพื่อล้างสต็อก

ดังนั้น การลงทุน ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ก็อาจไม่ได้เป็นการลงทุนที่ แย่ หรือ ดี เสมอไป

เพียงแต่ มันก็เหมือนกับการลงทุนในสินทรัพย์ทุกประเภท ที่เราจะต้องศึกษาให้รอบด้านก่อนตัดสินใจลงทุน เพราะตัวเราเอง จะต้องเป็นคนที่อยู่กับการลงทุนนั้น..

-------------------------------------------------

(ad)กลุ่มบริษัทธนจิรากรุ๊ป เดินหน้าขยายธุรกิจหาญ เวลเนสแอนด์ฮอสพิทอลลิตี้ (HARNN Wellness & Hospitality) ครอบคลุมทั้งเวลเนสและสปาภายในประเทศและต่างประเทศในระดับ Regional สร้างให้แบรนด์ไทยเป็นที่รู้จักและสร้างความภูมิใจในระดับสากลรวมกว่า 16 สาขาทั่วภูมิภาค

https://www.facebook.com/TANACHIRA-GROUP-174055739828807/
#TANACHIRA #HARNN #SCapebyHARNN

-------------------------------------------------

References:
-https://www.krungsri.com/th/krungsri-the-coach/loan/mortgages/benefit-from-buying-a-home
-https://advicecenter.kkpfg.com/th/money-lifestyle/money/financial-investment/
-https://bit.ly/3VB5x0Q
-https://www.bot.or.th/Thai/Statistics/Articles/Doc_Lib_statisticsHorizon/NRPPI.pdf
-https://www.krungsri.com/th/krungsri-the-coach/loan/mortgages/home-installment-10yrs
-https://www.reic.or.th/Upload/
-https://www.thaigov.go.th/news/contents/details/
-https://www.ghbank.co.th/loan/infomation-advices/calculator